Energetische Modernisierung durch die Deutsche Wohnen

Liebe Mieterinnen, liebe Mieter, 

auch wenn wir als betroffene Mieter natürlich keine Rechtsberatung ersetzen können und wollen – wir wollen euch auf diesem Weg ein paar Informationen in puncto “Energetische Modernisierung” zur Verfügung stellen. Bitte seht die hier notierten Informationen als lose Ansammlung grundsätzlicher Hilfestellungen für Mieter.

Die energetische Sanierung, die auch als thermische Sanierung bezeichnet wird, bezeichnet in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung.

Neben dem von uns grundsätzlich bei Rechtsstreitigkeiten empfohlenem Rechtsschutz über einen der Berliner Mietervereine oder -verbände, gibt es auch seitens des Senats Mietrechts-Beratungszentren! Die entsprechenden Angebote können über die Bezirksämter erfragt werden.

Bitte bedenkt: wir gehen davon aus, dass fast alle Mieter unsanierter Wohnhäuser in Berlin – besonders aber die Mieter der Deutsche Wohnen – in absehbarer Zeit damit rechnen müssen, dass (sofern noch nicht geschehen) ihre Wohnanlagen energetisch saniert werden. 

Grundsätzlich empfehlen wir jedem Mieter und jede Mieterin bei Abschluss eines Mietvertrages mit der Deutsche Wohnen sofort Mitglied in einem der drei Mieterverbände in Berlin zu werden. Aufgrund der aggressiven Mietpreis-Steigerungspolitik der Deutsche Wohnen SE ist die Wahrscheinlichkeit einer Mieterhöhung oder sonstiger Mietstreitigkeiten sehr wahrscheinlich. Mithilfe des Rechtsschutzes durch einen Mieterverein bzw. Mieterverband stellt ihr zumindest sicher, dass im Zweifel auch die Prozesskosten durch die Organisationen übernommen werden. Das gibt euch bei allen mietrechtlichen Problemen mit der Deutsche Wohnen nicht nur einen kompetenten Ansprechpartner an die Hand, sondern ermöglicht euch auch, euer Recht im Zweifel per Rechtsstreit durch zu prozessieren. Gerade die Verfahrenskosten sind oft eine große Hemmschwelle für Mieter*innen, sodass Rechtsstreitigkeiten nicht mit aller Konsequenz durchgesetzt werden. 

Natürlich könnt ihr den bloßen Schriftverkehr mit der Deutsche Wohnen auch ohne juristische Vertretung vornehmen. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass der direkte Weg über einen Anwalt meist abkürzend und wirkungsvoller ist. Wir empfehlen euch deshalb in jedem Fall und ausdrücklich, dass ihr euch Hilfe bei einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt sucht. Das erspart euch Zeit, Geld, Nerven und unnötige Fehler. Solltet ihr Mitglied einer Gewerkschaft sein, könnt ihr euch über den dortigen Rechtsschutz (z.B. bei Verdi die Verdi-Mietrechtshotline) unterstützen lassen. 

Schon gewusst?
Seit dem 1. Januar 2019 gibt es in Berlin eine hilfreiche Regelung für all jene, die Hartz IV, Sozialhilfe oder andere Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetzt beziehen. So muss der Beitrag für den Berliner Mieterverein in diesen Fällen nicht mehr durch die Mieter*innen gezahlt werden. Der jeweilige zuständige Leistungsträger (z.B. Jobcenter, Sozialamt oder das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten) trägt in diesem Fall für 2 Jahre den Mitgliedsbeitrag und überweist diesen direkt an den Berliner Mieterverein. Einkommensschwache Haushalte, sollen hierdurch effektiv vor unrechtmäßigen Maßnahmen seitens des Vermieters geschützt werden.

Grundsätzlich gilt: Sobald euch eine Information oder eine Ankündigung für eine Sanierung erreicht hat, nehmt umgehend Kontakt mit euren Nachbar*innen auf. Auch wenn diese selbst noch nichts von einer energetischen Sanierung in eurer Wohnanlage gehört haben, das ist nur eine Frage der Zeit. 

Auch wenn es euch eventuell schwer fällt, auf andere Mieter*innen im Haus, in der Wohnanlage, im Aufgab usw. zu zugehen – die umgehende gemeinsame Vernetzung ist essentiell. Auch weil ihr dadurch natürlich einerseits ein Stimmungsbild erhaltet und gleichermaßen erzeugt – denn alle Beteiligten erfahren, dass Sie nicht allein betroffen sind. Das macht Mut sich zu wehren und sicherlich werdet ihr Gleichgesinnte finden. Sehr wahrscheinlich wird es auch zögerliche Mieter*innen unter euren Nachbar*innen geben, dann fragt diese einfach, ob ihr trotzdem mit Ihnen in Kontakt bleiben/treten könnt, sobald es Neuigkeiten gibt. Freundlich nachfragen schadet niemandem. Nachbar*innen, die sich mit euch organisieren wollen, haltet ihr am besten direkt in einer kleinen Liste nach. Listen immer mit den wichtigsten Kontaktdaten anfertigen: Name, Telefonnummer, E-Mail-Adresse, kurze Notiz zum Gespräch – so das ihr später eindeutig zuordnen könnt, mit wem ihr was besprochen habt. Achtet darauf, dass ihr andere Nachbar*innen in eure Überlegungen und Aktionsplanungen einbindet, verteilt Aufgaben und macht euch gemeinsam an die Arbeit. Gemeinsam fällt die Arbeit nicht nur leichter, sondern ihr entwickelt damit natürlich nicht nur eine demokratische Struktur, sondern auch ein Gemeinschaftsgefühl von Anfang an.

Sobald sich eine kleine Gruppe gefunden hat, könnt ihr euch eine passende Räumlichkeit (z.B. Schule, Kita, Stadtteil-Zentren, Cafes o.ä.) in eurer Nähe suchen und eure erste Mieterversammlung planen. 

Praktische Tipps zur Gründung einer Mieter-Initiative und wie ihr eine Mieterversammlung optimal vorbereiten und veranstalten könnt, findet ihr in unserer Broschüre “Zusammentun” des Mieter*innenprotest Deutsche Wohnen.

Nicht vergessen: Besorgt euch Informationen zu energetischer Sanierung und damit verbundener Mieterhöhung im Netz. Oder noch besser, wenn einer von euch bereits in einem Mieterverein Mitglied dann lasst euch dort beraten und teilt euer Wissen in der Nachbarschaft.

Erste Maßnahme, sobald ihr eine Modernisierungsankündigung erhalten habt: versucht über den Bezirk herausfinden, ob euer Wohngebiet ein Milieuschutzgebiet ist. Die weitere Vorgehensweise steht hierzu in Abhängigkeit. (z.B. bei Luxussanierung  > Härtefalleinwand)

 

Ankündigungspflicht durch den Vermieter

In der Regel muss eine Modernisierung geduldet werden. Vorausgesetzt sie wurde schriftlich an euch und alle eingetragenen Mieter der Wohnung zugestellt und erfüllt die Anforderungen an eine rechtmäßige Modernisierungsankündigung. D.h. in der Regel, dass ihr mind. 3 Monate vor dem Start der Modernisierungsarbeiten von eurem Vermieter mitgeteilt bekommen müsst, welche Modernisierungsmaßnahmen er konkret plant. Eine Ausnahme dieser Frist entsteht, wenn es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um Bagatellmaßnahmen handelt – also Arbeiten die nur unerhebliche Auswirkungen auf die Wohnung gaben und allenfalls zu einer geringfügigen Mieterhöhung führen würden. Als Faustregel gilt: Mieterhöhungen von bis zu 5 % der Monatsmiete aufgrund von Modernisierungen sind unerheblich. Trotzdem solltet ihr auch dieser Art Mieterhöhungen überprüfen/lassen. Für energetische Sanierungen ist natürlich normalerweise von einem größeren Umfang an Arbeiten auszugehen und die müssen detailliert schriftlich angekündigt werden.

Folgende Informationen muss eine Modernisierungsankündigung enthalten: 

  • Detaillierte Darstellung und Auflistung, welche Arbeiten der Vermieter durchführen lassen möchte.
  • Erläuterung zum Umfang der angedachten Arbeiten
  • Information zum Zeitplan der Modernisierung insb. wann die Arbeiten beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern werden
  • Wie sich eure Miete nach den Maßnahmen verändert und mit welcher neuen Miete ihr zu rechnen habt
 
Unzumutbare Härte-Fälle (Härtefall-Einwand mit Frist!)
Auch wenn Modernisierungen in aller Regel durch euch zu dulden sein werden. Natürlich könnt ihr mit eurem Vermieter verhandeln – wobei das mit juristischer Hilfe sicherlich effektiver sein wird, als wenn ihr allein zu verhandeln versucht. Mit Ausnahme von Juristen und Bausachverständigen mit juristischen Kenntnissen empfehlen wir euch in jedem Fall einen Mietrechtsanwalt zur Unterstützung zu beauftragen. Da die Mieterverbände bzw. Mietervereine bei Verfahren auch die Prozesskosten übernehmen, solltet ihr euch in jedem Fall für den Fall eines solchen Verfahrens absichern. Härtefälle sind vor allem bei folgenden Konstellationen anzunehmen und könnten eine Zwangs-Duldung der Modernisierung durch euch aufheben:

1. Die gelanten Arbeiten 

Eine “Härte” kann sich beispielsweise aus den geplanten Maßnahmen an sich ergeben, wenn diese also absolut unzumutbar sind. Beispiel: Fenstereinbau im Winter, abgestelltes Wasser für 2 Monate bei Bewohnung, Heizungswechsel im Januar

2. Bauliche Folgen 

Hier kann eine Unzumutbarkeit vorliegen, wenn durch die geplanten Arbeiten nicht nur Vorteile, sondern auch erhebliche Nachteile für den Mieter mit sich bringen würden. Beispiel: Auswechseln von Fenstern, die deutlich kleiner sind als zuvor und dadurch deutlich weniger Licht in die Wohnung fällt oder an einer lauten Straße werden die bisherigen Lärmschutz-Fenster durch normale Fenster ersetzt

3. Vorherige Aufwendungen durch dich

Auch durch dich selbstständig vorgenommene vorherige Modernisierungsmaßnahmen in deiner Wohnung können einen Härte-Grund darstellen. Beispiel: du hast bereits, abgestimmt mit dem vorherigen Vermieter eine Etagenheizung eingebaut und nun möchte der Vermieter eine Zentralheizung im gesamten Gebäude nachrüsten

4. Die zu erwartende Mieterhöhung

Ein Härte-Fall liegt auch vor, wenn du dir die Wohnung nach der Modernisierung und der angekündigten Mieterhöhung nicht mehr leisten kannst. Es bietet sich an, diesen Härtefall-Einwand definitiv einzuwenden, wenn eine überproportionaler Anteil des Einkommens durch die neue Miete aufgezehrt würde.

 

Leider muss eine vorliegende “Härte” nicht grundsätzlich zur Verhinderung der Modernisierung führen. Die Härte-Fälle finden ihre Grenzen bei der Anwendung, wenn die Maßnahmen den Zustand der Wohnung auf ein “übliches” Maß heben. Also aktuellere Baustandards hergestellt werden usw. 

Solltet ihr von einer Härte betroffen sein, könnt ihr einen Härtefalleinwand beantragen. Das ist allerdings nur mit Frist von 1 Monat nach Zustellung der Modernisierung möglich. Auch hier empfehlen wir dringend eine Rechtsberatung durch einen Anwalt – dieser kann euch über Fristen rechtssicher aufklären und ggf. neue und alternative Vorgehensweisen für eure Interessenvertretung aufzeigen. Natürlich muss ein etwaiger Härtefall-Einwand nicht nur fristgerecht, sondern auch nachweislich – also per Einschreiben belegbar – versendet werden.

 

 

Milieuschutzgebiet: Welche Modernisierungs-Maßnahmen sind antragspflichtig?

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen an der Struktur einer Wohnung, Umnutzung in Gewerbe oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen verändert. Es handelt sich hierbei um ein rein städtebauliches Instrument. Das Bezirksamt prüft, ob Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines Milieuschutzgebietes die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Sofern die Moderniserungsarbeiten nicht mit dem Ziel der Erhaltungsverordnung vereinbar sind, können diese untersagt werden.

Folgende Maßnahmen werden überprüft:

  • Änderung baulicher Anlagen
    (Modernisierungen (z.B. Sanitärobjekte, Böden, Aufzüge, Balkone), Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen etc.)
  • Rückbau baulicher Anlagen
    (insbesondere Abriss von Gebäuden)
  • Nutzungsänderung baulicher Anlagen
    (z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Büros)
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  • Verkauf von Grundstücken

Alle diese Maßnahmen in Milieuschutzgebieten sind antragspflichtig durch das Bezirksamt. D.h. Mieter*innen können diese Anträge beim Bezirksamt abklären bzw. einfordern. Eine Modernisierung darf nicht gestartet werden, bevor nicht die Genehmigung durch das Bezirksamt vorliegt. Das betrifft auch Wohnungen im Leerstand. Solltet ihr hier unsicher sein, ob der Milieuschutz vorliegt oder der Vermieter diese Genehmigung besitzt, lasst euch bitte von einem Mietrechtsanwalt beraten.

Weitere Informationen findet ihr u.a. auf dem Stadtportal Berlin: https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php

 

Sobald die Modernisierungsankündigung bei euch schriftlich eingegangen ist (sie muss schriftlich zugestellt werden – ein Anruf reicht nicht) nehmt ihr bitte umgehend Kontakt mit euren Nachbarn auf und lasst euch gemeinsam oder in kleiner Gruppe bei einem Mieterverband beraten. Alle Informationen, die ihr in Erfahrung bringen könnt, solltet ihr gegenüber euren Nachbar*innen transparent machen und gemeinsam beratschlagen, wie ihr weiter vorgehen wollt. Idealerweise legt ihr euch eine E-Mail-Liste an und versendet neue Informationen in eure Nachbarschaftsgruppe.

Wichtig ist natürlich, dass ihr grundsätzlich die Frist für Reaktionen ggü. dem Vermieter nicht aus den Augen verliert – eventuell nutzt ihr z.B. für Widersprüche gemeinsame Textvorlagen. Das spart euch Aufwand und ist eine tolle Hilfestellung für Nachbar*innen, die euch dann sicher auch gern unterstützen.

 

Auch wenn ihr euch im Internet belesen habt und meint zu wissen, was zu tun ist – wir empfehlen euch (auch aufgrund der Prozesskostenübernahme) die Mitgliedschaft und Beratung über einen Mieterverein oder einen Mieterverband. 

Natürlich könnt ihr euch dazu gern an Nachbar*innen oder den Mieter*innenprotest wenden. Abonniert einfach unsere Mailingliste über “Kontakt” und stellt eure Frage in der Gruppe. Sicherlich wird es Mieter*innen geben, die euch direkt einen aus Ihrer Sicht guten Mietrechtsanwalt empfehlen können und wollen. Diejenigen unter euch, die keinen Rechtsschutz haben, sollten sich nach Möglichkeit einer Mieterinitiative vor Ort anschließen, damit sie mit Hilfe anderer die weitere Vorgehensweise erfahren und von dort Hilfe erhalten können.

Grundsätzlich gilt: Bitte unterschreibt nicht voreilig Verträge oder Modernisierungsankündigungen. Das gilt auch für die Bestätigung des Eingangs oder einer Mieterhöhung. Solltet ihr ein Schreiben eures Vermieters Deutsche Wohnen erhalten haben, dass euch ratlos macht, nehmt Kontakt mit einem Mieternetzwerk und einem Mieterverein auf! Viele Vermieter nutzen die Angst und Unkenntnis der Mieter, um auch illegitime Maßnahmen durchzusetzen und spekulieren einfach darauf, dass sich viele Mieter nicht erkundigen, ob und wie sie sich wehren können. Deshalb unser eindringlicher Rat: lasst euch nicht (und wenn der Sachbearbeiter noch so nett ist) zu eiligen Unterschriften nötigen – schon gar nicht als persönlicher Termin allein und vor Ort in eurer Wohnung. Wenn euch ein Vermieter oder Sachbearbeiter doch mal einen solchen Termin “abgequatscht oder aufgedrängelt” hat, dann bittet in jedem Fall jemanden aus eurem Freundeskreis mit euch vor Ort. Sollte der Vermieter nachträglich Behauptungen darüber aufstellen, was ihr vor Ort besprochen habt, kann euer persönlicher Beistand als Zeuge für eure Darstellung auftreten.

Häufig versuchen Vermieter schon Tatsachen zu schaffen, indem sie beispielsweise vorbereitende Arbeiten für eine energetische Sanierung beginnen mit Fällen von Bäumen, obwohl noch gar keine Baugenehmigung oder Fällgenehmigung vorliegt. Hier ist äußerste Wachsamkeit geboten, denn wenn die Bäume erstmal gefällt sind, sind sie weg. Hier muss gegebenenfalls sofort die Polizei und das Naturschutzamt und sämtliche dafür zuständige Ämter einbezogen und ein vorläufiger Fällstopp durchgesetzt werden.

Mieterverbände und Mietervereine

"Berlins größte Mieterorganisation mit über 170.000 Mitgliedern Mieterberatung in allen Bezirken, Schriftverkehr mit Vermietern, Mietrechtsschutz für Gerichtsverfahren, Informationen zum Mietrecht und zur Wohnungspolitik Die starke Interessenvertretung der Mieter in Berlin."
"Wir sind eine der großen Berliner Mieterorganisationen. Wir sind die Mieterorganisation mit den niedrigen Beiträgen. Wir sind parteipolitisch unabhängig, aber parteiisch im Interesse der Mieter/innen und Wohnungssuchenden."
"Seit 1953 vertritt der Mieterschutzbund Berlin e.V. Mieterinteressen. Mit über 37.000 Mitgliedern zählen wir bundesweit zu den Großen der Mietervereine. Auf unseren Internet-Seiten finden Sie nicht nur aktuelle Urteile, sondern erhalten Hilfestellung bei Mietminderung, Schönheitsreparaturen, Ihrer Betriebskostenabrechnung und vieles mehr."