Umgang mit Mängeln und Mietminderungen

Rechtsschutz
Grundsätzlich gilt für jede/n Mieter/Inn bei Abschluss eines Mietvertrages sofort Mitglied in einem der drei Mieterverbände in Berlin einschließlich des dort eingeschlossenen Mietrechtsschutz zu werden. Hier wird Schutz gewährt bei allen mietrechtlichen Problemen und man erhält eine umfassende regelmäßige Information.

Was ist ein Mangel der Mietsache?
Hier bietet das Gesetz einen ersten rechtlichen Hinweis in § 536 BGB: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung …einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, der in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit….“ Das ist natürlich nicht einfach zu verstehen. Was heißt „vertragsgemäßer Gebrauch“? Wir können hier an dieser Stelle nicht alle möglichen Mängel einer Mietsache beschreiben, daher ist es grundsätzlich erforderlich, sich immer juristisch beraten zu lassen. Aber z.B. Schimmel an den Wänden in der Wohnung, defekte Klospülung, Heizung, Fahrstuhl, wenn hier etwas kaputt wird oder ist, besteht in aller Regel ein Mangel, der den Mieter berechtigt, sofort die Miete zu mindern, bzw. diese mindert sich eigentlich automatisch, denn wie oben im Gesetzestext ausgesagt:“ …ist die Tauglichkeit der Mietsache eingeschränkt, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit“. Aber das setzt folgendes voraus:

Was ist sofort zu tun?
Natürlich kann und sollte man bei einem Mangel bei der zuständigen Stelle, sprich Vermieter oder Hausverwaltung anrufen und den Mangel erst einmal benennen und anzeigen. Aber sofort sollte eine schriftliche Mängelmeldung erfolgen, die den Mangel bezeichnet, eine Frist zur Behebung des Mangels angibt, je nach Umfang eines Mangels, (zwischen 1 Woche und 14 Tage, vielleicht auch kürzer), je nach Fall, darauf hinweisen, dass man ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietminderung zahlt, auch bereits für den angefangenen Monat. Dies ist ganz besonders wichtig! Die schriftliche Mängelmeldung immer per Einschreiben/Einwurf schicken.

Nicht einfach die Miete mindern oder im Netz in irgendwelchen Foren irgendwelche Summen heraussuchen. Jeder einzelne Fall wird von den Gerichten unterschiedlich gewertet und man sollte das nicht allein machen. Dadurch, dass wir schon mal die Miete nur unter Vorbehalt zahlen, gibt uns die Möglichkeit, nach Beendigung der Mängel und hoffentlich auch Erledigung, dann mit Hilfe der Mietervereine oder eines Anwalts eine Mietminderung geltend zu machen. Den Minderungsbetrag kann man dann entweder direkt von der nächsten Mietzahlung abziehen oder aber über den Mieterverein im Wege einer Klage feststellen zu lassen.

Dies ist deshalb wichtig, weil die Gerichte inzwischen leider dazu übergegangen sind, Mietminderungen, die die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht haben, als Kündigungsgrund anzuerkennen. D.h. es kann passieren, dass, wenn wir nicht aufpassen und evtl. zu viel mindern, was immer passieren könnte, wir die Wohnung im schlimmsten Fall verlieren könnten.

Was geht noch?
Je nach Einzelfall, Art und Umfang eines Mangels kann man nach fruchtlosem längerem Verstreichen mehrerer Fristen gegenüber dem Vermieter eine sog. „Ablehnungsandrohung“ anbringen, wonach man die Reparatur bis zum Verstreichen einer bestimmten Frist ablehnt und die Arbeiten dann zunächst auf eigene Rechnung durchführen lässt und die entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend macht. Auch hier schriftlich per Einschreiben/Einwurf.

Was ist dabei zu beachten?
Dies sollte immer in Absprache oder mittels eines Anwalts geschehen. Der Mangel sollte überschaubar sein, also nicht einen ganzen Fahrstuhl oder eine Heizungsanlage reparieren lassen, allenfalls die Klospülung, eine Fensterscheibe, Fensterriegel oder andere Kleinigkeiten, die man durch Handwerker auch erledigen lassen könnte. Ob man sich Kostenvoranschläge einholen muss, sollte auch über einen Anwalt oder über die Beratung bei den Mietervereinen geklärt werden. Bevor man dann die Rechnung dem Vermieter vorlegt, ist eine Frist von einem Monat einzuhalten, damit der Vermieter sich darauf einrichten kann. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben.

Wichtig ist bei all dem Kontakt mit anderen Mieterin im Hause, Kontakt zu den vorhandenen Netzwerken und aktiv werden. Bei größeren Mängeln sollte man auch an die Öffentlichkeit gehen, wie z.B. über den rbb, der schon des Öfteren über erhebliche Mängel bei der Deutschen Wohnen berichtet hat. Gegebenenfalls können sich Mieter auch an die Bezirksämter wenden oder an die Parteien, die oft in den Bezirken ihre Bürgerbüros haben und dort auch Beratungen durchführen.

Dieser Leitfaden erübrigt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt /in oder Mietervereine.